Spotlight: Probleme legate de proprietatea imobiliară în România

Toate întrebările

Proprietatea imobiliară

eu planific

Documentația urbană are un rol major în dezvoltarea proiectelor imobiliare și reprezintă rezultatele amenajării parcelelor și oferă informații generale pentru ridicarea clădirilor pe un anumit teren.²¹

După ce s-a asigurat că imobilul poate fi dezvoltat, investitorul trebuie să obțină informații despre domeniul de utilizare a terenului (regimul economic) și condițiile de construcție (regimul tehnic), pe baza certificatului de reconstrucție.

Certificatul de Construire oferă, de asemenea, informații despre avizele și autorizațiile necesare obținerii unei autorizații de construire, dar nu acordă dreptul de a construi, deoarece acest lucru este stabilit doar printr-o autorizație de construire.

Procedura de autorizare este guvernata de Legea 50/1991, care cuprinde intregul proces legal, de la certificatul de urbanizare pana la autorizatia de construire.

Au fost introduse noi modificări în 2022, cu scopul de a simplifica și accelera procedurile de acordare a licențelor, în special prin:

1. extinderea lucrărilor permise fără autorizație de construire, demolare sau ambele;²²
2. Obținerea autorizațiilor de construire fără documente de urbanism²³ Și
3. Acordarea posibilității de prelungire a valabilității autorizației de construire dacă lucrările nu sunt începute sau finalizate în termenul inițial.

Alte reglementări recente²⁴ Permite stabilirea de obiective de investiții pentru producerea de energie electrică din resurse regenerabile pe terenuri agricole din regiunea Extremurs, pe o suprafață de maximum 50 de hectare, în baza unei autorizații de construire și scoatere definitivă sau temporară din circuitul agricol, fără a fi necesară să transfere terenuri în regiunea Intra Muros.²⁵ Terenurile pot fi, de asemenea, utilizate într-un sistem dual în scopuri agricole și de energie verde.

În al doilea rând, mediul înconjurător

Indiferent dacă există o instalație în dezvoltare sau o investiție permanentă, proprietarul este obligat să respecte reglementările de mediu.

Acestea se aplică oricărui tip de poluare și se referă la toate autorizațiile de funcționare necesare dezvoltării sau exploatării tuturor instalațiilor (de exemplu, lucrări de stingere a incendiilor, lucrări operaționale, de mediu, sănătate și securitate, protecție civilă).

Beneficiarii bunurilor imobiliare au responsabilitatea de a asigura respectarea legilor privind protectia mediului, care, in functie de rezultatul incalcarii, poate fi raspundere administrativa, civila sau penala.

De la 1 ianuarie 2021, Legea 246/2020 prevede măsuri uniforme și obligatorii pentru protecția, îmbunătățirea și utilizarea durabilă a solurilor românești, precum și pentru monitorizarea sistematică a calității solului. Subiectul acestor reglementări sunt persoanele fizice (care sunt obligate să obțină un certificat de calitate a solului în cazul vânzării sau schimbării proprietarului terenului pentru anumite tipuri de teren) și autoritățile publice.

Obligația de a obține un certificat de calitate a solului nu este încă aplicabilă, întrucât regulile de aplicare relevante nu au fost încă aprobate.

III impozite

Toți proprietarii de active datorează impozite locale pentru terenuri și clădiri. Pot fi disponibile scutiri dacă clădirile servesc unui interes public sau social.

Impozitul pe teren se stabilește pe:

1. Suprafaţă;
2. locația (de exemplu, în interiorul sau în afara granițelor districtului); Și
3. categorie de utilizare (de exemplu, construcții, agricultură), deoarece toate acestea sunt generate de autoritățile locale.

noile reglementări financiare,²⁶ În vigoare de la 1 ianuarie 2023, cu condiția ca impozitul pe clădiri să fie determinat în funcție de categoria imobilului, dar în cote diferite, adică minim 0,1 la sută din valoarea bănească pentru clădirile de locuit, minim 0,5 la sută pentru clădiri nerezidențiale și minim 0,4 la sută pentru clădirile agricole. Cota de impozitare pentru clădirile rezidențiale și nerezidențiale este aceeași pentru proprietari, fie că sunt persoane fizice sau juridice. Valoarea impozabilă a clădirilor va fi determinată prin adăugarea valorii imobilului și a anexei, dacă este cazul, și a valorii suprafețelor de teren acoperite de aceste imobile, așa cum se prevede în studiile de piață privind valorile indicative ale imobilelor din România. Metoda de calcul aplicabilă clădirilor cuprinzând clădiri rezidențiale și nerezidențiale în funcție de utilizarea suprafețelor cu o pondere mai mare de 50 la sută se determină prin aplicarea cotei corespunzătoare utilizării majoritare. În prezent, valoarea financiară a clădirilor trebuie actualizată la fiecare cinci ani prin evaluare.²⁷

Pentru transferuri, taxele variază în funcție de structura tranzacției. Într-o tranzacție cu acțiuni, vânzătorul acțiunilor datorează impozit pe profit, care este de 16 la sută²⁸ a câștigurilor de capital (redus la zero dacă acționarul este o societate care deține mai mult de 10 la sută din acțiuni timp de cel puțin un an, sub rezerva unor condiții suplimentare), sau impozitul pe venitul persoanelor fizice de 10 la sută.²⁹ Pentru cetățenii străini, pot fi disponibile beneficii suplimentare în temeiul acordurilor pentru a evita dubla impozitare.

În tranzacțiile cu active, impozitul pe profit de 16 la sută³⁰ Se aplică profitului, cu excepția persoanelor fizice pentru care impozitul este de 3% din venitul impozabil. În prezent, persoanele fizice sunt scutite de impozit în tranzacțiile cu active mai mici de aproximativ 91.000 euro, în echivalent în leu românesc (denumită sumă neimpozabilă), iar la diferența dintre prețul de transfer și prețul neimpozit se aplică o cotă de 3%. sumă impozabilă. Potrivit noilor reglementări financiare, cota de impozitare aplicabilă persoanelor fizice va fi de 3 la sută pentru imobilele deținute până la trei ani și de 1 la sută pentru imobilele deținute mai mult de trei ani.³¹

Impozitul pe tranzactiile imobiliare se percepe in prezent asupra valorii declarate de partile contractante. În cazul în care valoarea prevăzută de părți este mai mică decât valoarea minimă dată de ancheta de piață, taxa se percepe la valoarea minimă de piață menționată mai sus.³²

Mecanismul de taxare inversă se aplică construcțiilor și terenurilor a căror cesiune este supusă TVA, care se aplică dacă atât vânzătorul, cât și cumpărătorul sunt înregistrate în scopuri de TVA în România. În caz contrar, se aplică sistemul normal de TVA.

Dacă terenul nu este în scop de construcție, transferul este scutit de TVA (fără drept de deducere). Scutirile de TVA se aplică și transferurilor de clădiri, cu excepția clădirilor noi.

Pentru toate tranzactiile imobiliare in care se aplica scutirea, vanzatorul poate opta pentru perceperea TVA, cu notificarea prealabila a organelor fiscale.

Rezoluția de Urgență de Stat 130/2021 prevede în prezent o scădere a pragului de 450.000 ROM, fără TVA, pentru achiziția de persoane fizice pentru gospodăriile cu suprafața maximă de 120 mp (excluzând accesoriile gospodărești, dar inclusiv terenul construit). Pentru astfel de achiziții, se aplică o cotă redusă de TVA de 5% în cazurile în care prețul întregului tranzacție este sub acest prag. De la 1 ianuarie 2023, minimul va fi majorat la 600.000 ROM pentru achiziția unifamilială fără TVA, la cota redusă menționată mai sus.

iv Finanțe și securitate

Achiziția de bunuri imobiliare este finanțată în mare parte de bănci. Cele mai importante titluri de valoare sunt creditele ipotecare, care pot apărea asupra bunurilor imobile, acțiunilor proprietarului și anumitor drepturi prezente și viitoare atașate proprietății (cum ar fi chiria, compensarea și conturile bancare).

Ipotecile constituite asupra bunurilor imobile sunt valabile dacă acordul relevant este încheiat în formă legalizată în fața notarului public și intră în vigoare de la înregistrarea acestuia în Registrul de carte funciară și se aliniază în mod regulat la interdicțiile de a transfera bunul, de a construi sau de a afecta în alt mod proprietate (de exemplu, divizare, consolidare, închiriere și servituți).

v cerințe de securitate la incendiu

constructii specifice³³ (De exemplu, clădirile înalte, clădirile de birouri și comerciale sau clădirile cu o suprafață mai mare de 600 de metri pătrați, precum și clădirile destinate activităților culturale sau turistice) sunt supuse autorizației de securitate la incendiu. Autorizația trebuie obținută înainte de începerea oricărei construcții, iar persoana obligată să o obțină este fie investitorul, fie beneficiarul investiției.

Conform noii legi de urgență a guvernului 80/2021, valabilitatea autorizației de securitate la incendiu trebuie menținută pentru clădirile a căror utilizare a fost schimbată, iar procedura de autorizare nu este necesară repetarea cu condiția ca noua utilizare să respecte toate prevederile din norme de securitate la incendiu.

Regulamentul prevede că, în cazul în care o clădire este pusă în funcțiune fără autorizația necesară, beneficiarii pot obține licența până la sfârșitul anului 2022 (cu excepția cazului de încălcare gravă a normelor de securitate la incendiu), sub rezerva alocarii fondurilor necesare pentru proiectare și execuție. a lucrărilor. Între timp, responsabilitatea exclusivă revine destinatarilor investițiilor.

Autorizația de securitate la incendiu se eliberează după depunerea documentelor tehnice și este valabilă atâta timp cât condițiile care erau îndeplinite la eliberarea acesteia și nu s-au efectuat modificări asupra clădirii. Absența unei astfel de licențe duce la amenzi administrative, dar în cazul unei încălcări semnificative a cerințelor de securitate la incendiu (indiferent de prezența licenței), autoritățile pot dezafecta clădirea. Răspunderea penală poate fi declanșată dacă incendiul provoacă răni sau deces.

În al șaselea rând, finalizați proiectul

Legea romana reglementeaza primirea lucrarilor de constructii, si certifica finalizarea lucrarilor de constructii si achizitionarea acestora de catre investitor.

Legea 7/2020³⁴ Acesta prevede noi obligații pentru proprietari și investitori cu privire la procesul de predare, întrucât imobilul este dat în funcțiune și gata de utilizare numai după finalizarea procedurilor de recepție, care includ primirea lucrărilor de construcție; Recepție și exploatare lucrări de racordare la utilități (cu condiția ca clădirea să fie conectată la rețele de utilități publice).